在9月我们发布的一篇文章中，我们说到楼市、股市与汇市三驾马车的问题，而十一长假前后，中国楼市遭遇猛烈调控政策，而人民币汇率近日...
在9月我们发布的一篇文章中，我们说到楼市、股市与汇市三驾马车的问题，而十一长假前后，中国楼市遭遇猛烈调控政策，而人民币汇率近日又大幅贬值，股市在节后也有所上涨。这轮地产调控的目的何在?炒楼热钱是否会流入股市?最近我们看到一篇广发证券地产团队的文章，我们节选了部分内容和大家做一个分享。
今年“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮。从北京到深圳，从上海到成都，全国19个城市密集出台了房地产调控新政策，“轮番轰炸”的密度可谓史无前例。大多数城市的调控措施超越了2011年的“双限”(限购限贷)，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“加码”调控，堪称“史上最严”。
各城市新一轮楼市调控政策中，天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地则同时出台了限购、限贷等措施，且多地采取了“分区调控”模式。例如，天津对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%。
显然，此轮调控政策的出台意在保持市场理性，抑制房价过快上涨才是最直接的目的。
据中国指数研究院数据显示，9月中国百城房价环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点，涨势已持续17个月。郑州、无锡、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、芜湖、赣州、福州环比涨幅居前十，涨幅在4.8%-7%之间。
系统对比各地限购政策也不难发现城市级之间的严苛差异。
而多地在“十一”黄金周期间出台了收紧性政策后，效果是明显的。
国庆长假期间的市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑，特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。据称北京9月最后一周成交1066套，而国庆节期间降为291套，不足此前的两成。涨幅最猛的深圳，10月1日，楼市成交数据还在246套，10月2日数据降到12套，到10月3日仅有8套。楼市似乎由盛夏略过秋天直入严冬。
现在的问题是，楼市重拳出击，成交量明显下滑之后，如果热钱从楼市逼出，会流向哪里呢?管理层朝思暮想的当然是流入实体经济;而股市中亏损累累的投资者，则望穿秋水热盼“亲人解 放军”。资金进入股市的条件时机又是否成熟呢?
我们认为要从以下几点来看：
1、从2005年以来的房价趋势来看，房价的回调存在一定的周期规律，而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。2005年以来，国内的房价几乎一直保持上涨趋势，而每隔三年左右会出现一次向下调整(08年9月、11年9月、14年5月)，但调整幅度不大(每次回调的底部都是上移的)。本次地产调控加码，可以借鉴的历史是在2010年5月以后各大城市首次颁布“限购令”的时期，但当时也只是对房价形成了两个月的短期抑制，其实并没有真正扭转房价上涨趋势——在“限购令”颁布一年多之后(2011年9月)，房价才出现了真正意义上的回调，且当时还叠加了央行货币政策收紧、经济周期向下回落等因素的影响。
2、本轮地产调控也是在和周期趋势作对，因此想在短期内见效就还需要不断加大调控力度，甚至需要货币政策的配合。过去每次房价调整的“正常”时间间隔是三年，而目前距离上一轮房价调整只过了两年四个月，因此在这个时点上启动楼市调控也有点“和周期趋势作对”的意思。结合2010年楼市调控的经验，要想在短期看到效果是有难度的，除非政策高压不断加码，甚至要配合货币政策的收紧。
3、进一步来看，如果本轮地产调控确实在短期见效，是否会导致房市资金回流股市呢?——国内经验显示：货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市;而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的(2011年7月还加过一次息)，到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。
4、综上来看，未来可能导致房市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。这个条件其实是相当苛刻的——首先，要保证这次房价下跌是短周期的下跌，而不是长周期的向下拐点，否则“负财富效应”会导致包括股市在内的所有风险资产下跌;其次，从6号周小川行长在G20财长和央行行长会议上的讲话来看，中国央行已经对房价过快上涨引起充分重视，要看到货币政策进一步宽松的可能性很低，反而有货币收紧的可能(行长原话：“随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制”)。
所以楼市资金流入股市的条件并不明朗，而我们还没有看到什么短期股市要大涨的理由，放心大胆进军股市的时机究竟何在?还有待观察。目前站在整体资产配置角度，选择稳健的固定收益产品及优质的私募基金做平衡配置是一个较好的选择。