“违规售房”到底该如何根治呢
河南商报记者 侯建勋/摄
河南商报记者 邓飞
对于违规售房的开发商，近日公布的名单中，并无罚款一则。为什么部分开发商会在当今市场环境下违规售房，有恃无恐？哪种方式在杜绝这种现象方面更有效？
【追问】
对违规企业咋只曝光不处罚
昨日，一份郑州部分房地产开发商违规售房的通报名单广为流传。郑州市房地产监察支队在情况通报中称，今年前九个月，其依法立案查处违法违规行为51起，同比增长50%，其中违规销售案件39起，违规代理案件8起。
在这份“黑名单”中，有一个明显的特点，即开发商违规售房问题严重。名单发出后，引起了众多买房人的警惕。但是，一个疑问产生了，即为什么只有监管而没有行政处罚？
对此，河南商报记者特意向郑州市房地产监察支队了解情况。其有关负责人解释说，只要是依法立案查处，并作出行政处罚决定的，一定会有不同金额的处罚，但是，这份名单中，有相当一部分只是依法立案了，但还在查处的过程中，比如要举证，要给违规企业申诉的机会和时间。有的是刚刚受理，正在搜集证据，比如，9月15日至9月21日受理案件12起，依法立案查处违法行为7起，全部为房地产开发企业违规售房。
【数据】
违规售房 以往罚款是多少
据河南商报记者了解，2014年上半年，郑州曾有16家企业收到罚单，其中，12家房企涉嫌无证售房，最高的罚10万元。
2015年上半年，郑州被通报的房地产市场违法违规案件中，涉及18家房地产企业，绝大部分是因“违规预售”而被处以累计128万元的行政罚款。违法、违规企业被处罚数额均在“6万元～10万元”，平均一家房地产企业被罚不到8万元。
郑州市房地产监察支队相关负责人称，由于相关法规出台较早，目前主要通过行政处罚和行政管理相结合的方式，对企业违法违规行为进行相应的惩戒。对于违法违规的房地产公司给予10万元罚款，已属“从重”处理，需要经过市房管局局长办公会研究决定。
【析因】
受法规条件限制 行政处罚金额低
近俩月，郑州房地产市场逐渐升温，房价疯涨，以至于“过热”，很多楼盘项目不惜代价，无证售房。河南商报记者查询这份违规售楼名单发现，这里面有郑州当地的郑东北龙湖地王项目，有一线开发商在郑州的开盘项目，有个别曾多次“违规售房”的企业，也就是“屡罚屡犯”的企业。
为什么这些企业宁愿冒着被处罚的风险，也敢“顶风作案”呢？
郑州一家房地产企业的销售负责人刘先生向河南商报记者分析，最大的原因是郑州地王频出，市场太热，预期很好，在房源供不应求的情况下，时机更是难得，是否“五证齐全”，是否“违规预售”，权衡之下，已经变得不重要了。更何况，“即便罚款，罚个5万8万的，也没啥，多卖几套房就挣回来了。”
“对于违规售房，对企业的处罚没有动辄数十万上百万元的法律规定。如果一下子把企业罚破产了，小区业主怎么办？谁来接管？”上述人士说，目前的法律法规就是这个样子，并不像有的国家，能一下子把企业罚破产。
处罚一家违规开发商 有时需要两年
在目前的法规条件下，部分开发商违规售房，有恃无恐。据知情人士报料，郑州西区一大型开发商，集团每年批准的“违法经费”中就有专门针对“违规预售”的。
郑州市房地产监察支队工作人员在日常工作中就遇到过类似情况。
据郑州市房地产监察支队有关人士介绍，还有一种情况，比如郑东新区一个楼盘，两家企业共同开发和销售，涉嫌违规售房被处罚。两家企业不服，一场长达两年的诉讼就此开始了。虽然结果法院维持原判，支持处罚，但是，那时他们的账户上已经几乎没钱了。
开发商售房常打“擦边球” 导致“举证难”
郑州市房地产监察支队在通报中描述，所谓的“违规售房”，主要表现为，在未取得商品房预售许可证的情况下，开发企业通常会通过收取排号费、认购款、加入VIP会员及会员升级等形式预售商品房，或者通过电商等第三方向房屋预购人收取费用。
据业内人士介绍，一般情况下，开发商或者代理公司在“购房款”收据上面，不会直接标注是首付款或者“购房款”，而是直接标注“收据”，至于收款用途，不会明说。这就给举证带来困难，你怎么证明这个款项用途是售房？还有开发商会采取基金的形式，名义上是投资，实际上是购房款，打了“擦边球”，这种情况在豪宅销售中常见。
上述人士说，道高一尺，魔高一丈，开发商“发明”出来的“小手段”比你想象中的还要多、还要精。同时，由于郑州市场供不应求，购房者恐慌性购房现象普遍，他们也不会轻易主动举报开发商的违规行为。
“一举报，开发商就卖不成房子了，房价岂不是会更高。”市民小丽的话代表了相当一部分购房者的想法。
【讨论】
哪种方式治“违规售房”最有效
据了解，郑州市房管局从2010年就开始对违法违规的房地产案件进行通报。时至今日，违规销售每年都是被通报的最为集中的问题之一。不少业内人士介绍，因为处罚力度不大，部分企业“先上船再买票”，违规销售成了“顽疾”。
目前，郑州采取的监管手段是将房地产行政处罚与企业评先、资质和信用等级考核挂钩。但是，业内人士普遍认为，开发商不怕“以罚代管”，开发商怕的是“名声坏了”。
“开发商‘红黑榜’经行政部门一披露，很多企业都会很紧张，紧张的不是罚款，而是名声，就是品牌形象。”郑州市房地产监察支队有关人士称，对于违规企业，他们会在郑州房地产网“执法监察”栏目进行曝光，并定期通过新闻媒体公开曝光。
提醒
遇到违规售房等违反房地产行政管理秩序的违法行为，还请及时通过拨打房管服务热线965559或0371-67182966进行投诉举报，也可通过“郑州房地产投诉举报”微信公众号，提供线索。